대한민국 아파트시장 인사이트-아파트 시장에 대한 모든 것

흔히 경제나 부동산 등은 당시 상황이나 흐름에 민감하게 반영되기 때문에 최신 책을 읽는 게 좋다는 생각이 있습니다. 더욱이 부동산은 정부 정책이나 경기변동에 따라 오르락내리락하며, 실제로 부동산 하락이나 갭 투자를 강조하며 출간된 예전 책들을 보면 현시점의 상황과 너무나도 다르기 때문입니다. 하지만 이 책은 2016년에 출간된 책으로 벌써 5년이나 지났지만 현재 부동산 시장에 빚대어 바라봐도 이상하지 않을 정도로 부동산 시장에 대한 인사이트를 제공해 주는 책인 것 같습니다. 

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이 책은  현재 '아포유'라는 채널을 운영하고 있는 이종원 씨의 책입니다. 다른 부동산 서적과 조금 다른 면은 <대한민국 아파트 시장 인사이트>란 제목 그대로 아파트를 중점적으로 다루고 있었고, 단순한 투자방법 뿐이 아니라 아파트의 어원부터 시작해 구조와 배열까지 자세히 말해 줍니다. 읽으면 읽을수록 아파트에 대한 이해도 높아졌고, 단순히 아파트 입지나 지역을 떠나 아파트의 내재가치까지 파헤쳐 많은 정보를 알게 해줍니다. 아파트 분양 시 입주자 모집공고 내용을 넘어 분양 현장에서 벌어지는 일반인들이 알지 못하는 숨은 이야기들도 들려주며, 모델하우스 안에서 벌어지는 일들, 마감재에 관한 사실, 청약 경쟁률 등 아파트를 둘러싼 여러 가지 정보들을 제공해 주어 제목 그대로 아파트 시장에 관한 인사이트를 넓혀줍니다. 

 

저자는 과거와 같이 공격적인 금리인하는 쉽지 않기 때문에 금리인하로 인한 전세가 상승은 2016년이 마지막이 될지도 모른다고 하였지만 이 예측은 코로나로 인해 빗나갔습니다. 그럼에도 임대차 시장에 대한 분석과 전망은 중요하게 생각해봐야 할 것 같습니다. 매매시장은 주변 호재에 대한 기대심리 등이 섞여 있어 부동산의 적정 가치를 담고 있다고 하기에는 다소 무리가 있고, 현재 시점의 부동산의 가치는 임대차 시장이 가장 정확하게 반영하고 있다는 것입니다.

 

즉, 부동산의 실질적 가치는 바로 임대차 시장의 흐름에 따라 결정된다는 것이고, 불확실한 개발호재에 목매는 것보다 현재가치를 내 집 마련의 척도로 삼는 것이 중요하다고 하는 저자의 말에 많은 공감이 되었습니다.

 

책 속 내용 중 가장 인상 깊었던 부분은 2년 주기론입니다. 이 책은 계약갱신청구권 이전에 나온 책이기 때문에 현 부동산 정책에 빚대어보면 2년 주기론은 4년 주기론이라는 관점에서 봐야 할지도 모르겠지만 아파트 주기론의 큰 관점에서 보면 그 핵심적인 면은 아직도 유효한 것 같습니다. 물론 예외 변수는 존재하지만, 우리나라는 (계약갱신청구권 제도 도입 이전) 임대제도가 2년 단위로 있었기 때문에 입주 2,4,6년 차의 임대차 거래량과 전세가 추이를 살펴보면 공통점이 있는데 이를 근거로 한 데이터 분석이 2년 주기론입니다.

2년 주기론

- 아파트 입주 2년차, 4년 차 6년 차를 노리면 매수 타이밍으로 적기 (임대 종료 시점으로 매물이 많아지고 가격이 하락하기 때문)

 

- 8년 차가 넘어가면 계절적 요인이 더 영향을 받기 때문에 2년 주기 패턴은 약해짐

 

- 매물은 매도시점으로부터 3개월 전부터 내놓는 것이 일반적이라 입주 2년 차 되기 1개 분기 앞서서 매물 증가 현상이 나타남

 

- 2년 주기론 적용시 해당 지역의 랜드마크 아파트 거래가 변동을 살필 것. (보통 랜드마크 아파트 거래가 변동이 2년 주기론보다 선행)

 

- 2년 주기론 등에 따른 시장의 흐름을 익히고 부동산 시장의 돌발변수에 관심을 갖고 매수, 매도 타이밍을 잡을 것.

 

*2년 주기론 예외 변수

1. 실거주 비율이 높은 경우

2. 주변의 신규 입주물량과 겹치는 경우

3. 시장의 흐름, 돌발변수(정치, 정책금리 등)